CMBS是英文缩写，全称为“商业房地产抵押贷款支持证券”，是一种不动产证券化的融资方式，CMBS是将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行，这些商业地产的抵押贷款通常由商业地产公司的债权银行提供，评级机构会根据抵押贷款的评级来确定CMBS的价格，投资银行再参考评级后，确定最后发行价格，向投资者发行，销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。
由于商业地产的独特属性，CMBS比住宅地产抵押证券（RMBS）更为复杂，波动性也更强，CMBS的结构通常体现为多个信贷分档（Tranche），这一点跟担保抵押贷款债务（CollateralizedMortgageObligations,CMOs）类似，却与典型的住宅地产“过手证券”有所不同，商业地产贷款证券化的典型形式是房地产抵押贷款投资渠道信托（RealEstateMortgageInvestmentConduit，REMIC）。
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